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Climat, énergie, aménagement, logement

L’investissement locatif en Bretagne : éléments d’analyse de l’impact du dispositif « Scellier »

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publié le 8 février 2013 (modifié le 31 mai 2017)

Depuis plus de 20 ans maintenant, les dispositifs en faveur de l’investissement pour l’immobilier locatif se succèdent. Les conséquences sur le marché de l’habitat semblent ne pas toujours répondre parfaitement aux objectifs fixés. Le dernier dispositif en date dit « Scellier » arrive à échéance au 31 décembre 2012. A cette date, près de 245 000 logements auront été acquis grâce à ce dispositif.

A l’issue du Comité Régional de l’Habitat (CRH) du 28 mars 2011, il a été demandé à la DREAL de Bretagne d’analyser d’une part la mise en œuvre du dispositif Scellier en Bretagne et d’évaluer d’autre part ses effets notamment au regard de l’importance de l’avantage fiscal consenti.

L’analyse s’est heurtée à deux difficultés :

  • l’absence de données régionales facilement accessibles ;
  • la méthode d’évaluation à mettre en œuvre. L’analyse a porté sur :
  • l’évolution des dispositifs fiscaux d’incitation à l’investissement depuis 1984 ;
  • la présentation du dispositif Scellier, son champ d’application et ses modalités de mise en œuvre ;
  • les éléments méthodologiques pouvant être tirés d’une recherche bibliographique préalable (études, données, méthodologie, …) ;
  • l’impact du dispositif a été étudié d’une part, au regard du nombre de logements produits, puis au regard de la dépense fiscale que cela représente à l’échelle nationale puis régionale.

La situation bretonne en nombre de logements :

locatif se succèdent. Les conséquences sur le marché de l’habitat semblent ne pas toujours répondre parfaitement aux objectifs fixés. Le dernier dispositif en date dit « Scellier » arrive à échéance au 31 décembre 2012. A cette date, près de 245 000 logements auront été acquis grâce à ce dispositif.

A l’issue du Comité Régional de l’Habitat (CRH) du 28 mars 2011, il a été demandé à la DREAL de Bretagne d’analyser d’une part la mise en œuvre du dispositif Scellier en Bretagne et d’évaluer d’autre part ses effets notamment au regard de l’importance de l’avantage fiscal consenti.

L’analyse s’est heurtée à deux difficultés :

  • l’absence de données régionales facilement accessibles ;
  • la méthode d’évaluation à mettre en œuvre. L’analyse a porté sur :
  • l’évolution des dispositifs fiscaux d’incitation à l’investissement depuis 1984 ;
  • la présentation du dispositif Scellier, son champ d’application et ses modalités de mise en œuvre ;
  • les éléments méthodologiques pouvant être tirés d’une recherche bibliographique préalable (études, données, méthodologie, …) ;
  • l’impact du dispositif a été étudié d’une part, au regard du nombre de logements produits, puis au regard de la dépense fiscale que cela représente à l’échelle nationale puis régionale.

La situation bretonne en nombre de logements :

  1. D’après l’étude menée, le nombre de logements acquis en investissement locatif en 2010 sur le territoire breton serait compris entre 3 460 et 4 500 logements. 2 740 et 3 570 logements auraient bénéficié du seul dispositif Scellier tandis que 720 à 930 logements auraient bénéficié du cumul des dispositifs Scellier et PLS. La tendance est cependant à la baisse depuis janvier 2011.
  2. En 2010, 58% des investissements Scellier ont eu lieu en zone B1 contre 42% en zone B2. La tendance est cependant à un recentrage au profit des zones B1 (Rennes, Saint-Malo, Dinard, les îles).
  3. Les investissements Scellier sont ainsi majoritairement réalisés dans les pôles urbains à hauteur de 68% puis dans les communes périurbaines (29%). Le recentrage est logiquement favorable aux pôles urbains.
  4. Les logements réservés sont plutôt de petits espaces dans le cas d’investissement Scellier (53% de T2, 31% de T3, 5% de T4).
  5. Pour un T2 acheté en investissement locatif Scellier le prix unitaire s’élève à 131 550 €, équivalent à un même produit acheté par un propriétaire occupant avec une TVA de 19,6% (134 813 €).

La situation bretonne au regard de la dépense fiscale :

  1. Au niveau de la Bretagne, il n’existe pas de données sur le montant de la dépense fiscale des investissements Scellier.
  2. Il est possible d’en faire une approximation sur la base d’une évaluation du nombre de logements bénéficiant du dispositif Scellier en Bretagne en retenant comme référence une dépense fiscale de 35 000 € par logement.
  3. décembre 2012. A cette date, près de 245 000 logements auront été acquis grâce à ce dispositif.

A l’issue du Comité Régional de l’Habitat (CRH) du 28 mars 2011, il a été demandé à la DREAL de Bretagne d’analyser d’une part la mise en œuvre du dispositif Scellier en Bretagne et d’évaluer d’autre part ses effets notamment au regard de l’importance de l’avantage fiscal consenti.

L’analyse s’est heurtée à deux difficultés :

  • l’absence de données régionales facilement accessibles ;
  • la méthode d’évaluation à mettre en œuvre. L’analyse a porté sur :
  • l’évolution des dispositifs fiscaux d’incitation à l’investissement depuis 1984 ;
  • la présentation du dispositif Scellier, son champ d’application et ses modalités de mise en œuvre ;
  • les éléments méthodologiques pouvant être tirés d’une recherche bibliographique préalable (études, données, méthodologie, …) ;
  • l’impact du dispositif a été étudié d’une part, au regard du nombre de logements produits, puis au regard de la dépense fiscale que cela représente à l’échelle nationale puis régionale.

La situation bretonne en nombre de logements :

  1. D’après l’étude menée, le nombre de logements acquis en investissement locatif en 2010 sur le territoire breton serait compris entre 3 460 et 4 500 logements. 2 740 et 3 570 logements auraient bénéficié du seul dispositif Scellier tandis que 720 à 930 logements auraient bénéficié du cumul des dispositifs Scellier et PLS. La tendance est cependant à la baisse depuis janvier 2011.
  2. En 2010, 58% des investissements Scellier ont eu lieu en zone B1 contre 42% en zone B2. La tendance est cependant à un recentrage au profit des zones B1 (Rennes, Saint-Malo, Dinard, les îles).
  3. Les investissements Scellier sont ainsi majoritairement réalisés dans les pôles urbains à hauteur de 68% puis dans les communes périurbaines (29%). Le recentrage est logiquement favorable aux pôles urbains.
  4. Les logements réservés sont plutôt de petits espaces dans le cas d’investissement Scellier (53% de T2, 31% de T3, 5% de T4).
  5. Pour un T2 acheté en investissement locatif Scellier le prix unitaire s’élève à 131 550 €, équivalent à un même produit acheté par un propriétaire occupant avec une TVA de 19,6% (134 813 €).

La situation bretonne au regard de la dépense fiscale :

  1. Au niveau de la Bretagne, il n’existe pas de données sur le montant de la dépense fiscale des investissements Scellier.
  2. Il est possible d’en faire une approximation sur la base d’une évaluation du nombre de logements bénéficiant du dispositif Scellier en Bretagne en retenant comme référence une dépense fiscale de 35 000 € par logement.
  3. Pour la Bretagne, cela représenterait une dépense fiscale comprise entre 121 et 145 millions d’euros pour l’année 2010.

En conclusion, l’étude tend à montrer que l’objectif fixé au dispositif Scellier d’augmenter l’offre locative et de relancer l’économie a bien été atteint au regard de la progression rapide de l’investissement locatif observée en 2009 et 2010.
Toutefois, cette augmentation rapide n’a pas été sans poser des questions tant sur les effets de ce dispositif sur la détente des marchés locatifs locaux que sur le coût de l’avantage accordé aux investisseurs.
Les corrections régulières apportées au dispositif Scellier montrent les difficultés du pilotage du dispositif d’aide à la construction de logements qui repose sur un avantage fiscal.
Cet avantage doit être suffisamment important pour orienter les investissements des ménages vers le développement de l’offre locative. Il doit être réduit rapidement si son succès est trop important notamment en raison du risque de déséquilibre des marchés locatifs locaux et du coût de l’avantage fiscal.
L’instabilité engendrée par les corrections apportées au dispositif est donc inhérente à un avantage fiscal.
La cause de cette instabilité tient sans doute à l’absence de réelle maîtrise de la distribution d’un tel avantage. En effet, contrairement aux prêts soumis à un agrément dont il est possible de maîtriser le nombre (par exemple l’agrément PLS pour les investisseurs privés), l’attribution d’un avantage fiscal est libre (dans la limite du respect des conditions définies dans la Loi de Finances).
La complémentarité entre les avantages d’un dispositif fiscal et ceux d’un mécanisme d’agrément serait donc à rechercher pour mieux répondre aux besoins des ménages et des marchés de l’habitat.

Rapport_Scellier_en Bretagne (format pdf - 1.5 Mo - 12/07/2012)

Carte dynamique
http://geobretagne.fr/mapfishapp/map/11f4a30a628150c0868b8250f6beb237